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Il Titolato e il Delegato

 

L'art. 67 disp. att. cod. civ. attribuisce a ogni condomino la possibilità di intervenire all'assemblea condominiale anche a mezzo di rappresentante. La norma non subordina tale potere a particolari condizioni, quindi la delega può essere validamente conferita sia a un condomino sia a un soggetto estraneo al condominio, inoltre, non sono previsti limiti per quanto riguarda il numero di condomini che possono avvalersene, né per quanto riguarda il numero dei condomini che possono farsi rappresentare dalla stessa persona.In ogni caso il soggetto delegato non può a sua volta delegare altri soggetti alla partecipazione in assemblea e la delega non è frazionabile nel senso che il condomino proprietario di più unità immobiliari può conferire una sola delega.Anche nell'ipotesi in cui un piano o porzione di piano dell'edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari (art. 67, comma 2, disp. att. cod. civ.).Il principio statuito dal primo comma dell'art. 67 disp. att. cod. civ. è assolutamente inderogabile per cui è nulla la clausola del regolamento di condominio che limita il potere di rappresentanza in assemblea. Proprio in relazione a tale inderogabilità si è posta la questione se ed entro quali limiti le clausole contenute nel regolamento di condominio che incidono sul potere di conferire la delega a terzi siano legittime. Poiché non sussiste alcuna norma specifica la questione è stata risolta dalla giurisprudenza nel senso che il regolamento di condominio ben può contenere delle regole dirette a regolamentare il potere di farsi sostituire all'assemblea.

Sull'argomento la Corte di Cassazione con la decisione del 29 maggio 1998 n. 5315 ha affrontato il problema della validità di una clausola regolamentare portante una limitazione del numero massimo di deleghe conferibili, mentre con la pronuncia risalente all'11 agosto 1982 n. 4530 si è occupata della clausola in cui è previsto il diritto di ogni proprietario di farsi rappresentare nell'assemblea da altra persona che fosse parente o altro proprietario purchè non amministratore o uno dei condomini. In entrambi i casi la Suprema Corte ha ritenuto legittime le clausole del regolamento statuendo che la limitazione contenuta nel regolamento di condominio non pregiudica l'inderogabile diritto di ogni condomino di farsi rappresentare nell'assemblea, stabilito dall'art. 67 disp. att. cod. civ., ma si limita solo a regolarne l'esercizio. In sostanza, in applicazione dei principi statuiti dalle decisioni dei giudici di legittimità, si può affermare che una clausola contenuta nel regolamento di condominio, pur potendo disciplinare le modalità di esercizio del diritto del condomino di farsi rappresentare, non può in nessun caso, pena la sua nullità, sopprimere tale diritto o limitarne sostanzialmente l'esercizio.

Se da un lato è pacifico che, in difetto di espressa previsione legislativa, solo il regolamento di condominio possa limitare il numero di deleghe da attribuire in sede di adunanza in capo ad una stessa persona, dall'altro l'esercizio del diritto di delega non può comunque mai dominare sulla superiore esigenza di garantire l'effettività del dibattito e la concreta collegialità delle assemblee, nell'interesse comune dei partecipanti alla comunione, considerati nel loro complesso e singolarmente. Ne consegue che non può ritenersi legittima una delibera assembleare adottata alla presenza di un solo soggetto delegato da tutti i condomini partecipanti per delega all'assemblea (Trib. Milano, 21 ottobre 2010, n. 11941).In linea di principio la delega può essere anche orale ma in tal caso il condominio può esigere una delega scritta quando si tratta di deliberazioni per le quali sia prescritto l'atto scritto. In particolare, il potere di intervenire si intende conferito esclusivamente in relazione agli argomenti posti all'ordine del giorno e, comunque, la delega a farsi rappresentare in assemblea anche se generica è valida in quanto l'oggetto resta determinato dall'ordine del giorno dell'assemblea.Quanto al rapporto che si viene a costituire tra soggetto delegante e soggetto delegato lo stesso ha valenza del tutto interna e non coinvolge il condominio con la conseguenza che gli eventuali vizi relativi ai poteri conferiti al delegato possono essere fatti valere solo dal soggetto delegante e non dagli altri condomini; e comunque in tale ipotesi in nessun caso possono verificarsi ripercussioni negative nei confronti delle deliberazioni dell'assemblea.

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