Studio Professionale A.d.C. & Service C.E.D. - Amministrazione di Beni Condominiali
Il Riscaldamento Centralizzato
DPR 26 AGOSTO 1993N. 412 - DPR 21 DICEMBRE 1999 N. 551
Proprietari di casa, inquilini e amministratori condominiali sono i destinatari della legge 9 gennaio 1991 n. 10 e del regolamento di attuazione sancito dal DPR del 26 agosto 1993(*), modificato dal DPR del21 dicembre 1999(**) in materia di progettazione, installazione, esercizio e manutenzione degli impianti termici degli edifici, ai fini del contenimento dei consumi di energia.
Le integrazioni e le modifiche apportate al primo decreto di attuazione(finalizzato ad un risparmio energetico nel settore del riscaldamento degli edifici,ad una riduzione dell’inquinamento ambientale e ad un miglioramento delle condizioni di sicurezza degli impianti) hanno precisato alcuni punti poco chiari e incrementato notevolmente le responsabilità e gli adempimenti di installatori e manutentori.
Chi è responsabile ?
Responsabiledel funzionamento della caldaia e della sua manutenzione ordinaria è l’occupante dei locali (proprietario, inquilino, usufruttuario) o il suo rappresentante (amministratore condominiale) oppure un altro soggetto da lui delegato (terzo responsabile).
Responsabile della manutenzione straordinaria dell’impianto è, invece, il proprietario dei locali o il suo rappresentante oppure altra persona delegata (terzo responsabile).
Chi è il terzo responsabile ?
Il responsabile dell’esercizio e della manutenzione dell’impianto , ove non possieda i requisiti necessari o non intenda provvedere direttamente, affida le operazioni a soggetti abilitati alla manutenzione straordinaria degli impianti ( legge 46 del 5 marzo 1990)
Il terzo responsabile deve essere unico per la gestione della manutenzione ordinaria, straordinaria e l’esercizio dell’impianto e deve possedere conoscenze tecniche, economiche ed organizzative adeguate alla complessità dell’impianto a lui affidato; inoltre per gli impiantisuperiori a 350 Kw deve essere iscritto ad albi nazionali tenuti dalla pubblica amministrazione e pertinenti per categoria quali , ad esempio, l’albo nazionale dei costruttori oppure mediante l’iscrizione ad elenchi equivalenti della Unione Europea, oppure mediante certificazione del soggetto, ai sensi delle norme UNI EN ISO della serie 9.000 per l’attività di gestione e manutenzione degli impianti termici da parte di un organismo accreditato e riconosciuto a livello italiano o europeo.
L’ atto di assunzione di responsabilità da parte del terzo, che lo espone alle sanzioni amministrative previste dalla legge 10/91, deve essere redatto in forma scritta e consegnato al proprietario. Il terzo eventualmente incaricato non può delegare ad altri le responsabilità assunte e può ricorrere solo occasionalmente al subappalto delle attività di sua competenza. Il ruolo di terzo responsabile di un impianto è incompatibile con il ruolo di fornitore di energia per il medesimo impianto a meno che la fornitura sia effettuata nell’ambito di contratti particolari (art. 6 dpr 21 dicembre 1999). Il terzo nominato responsabile dell’esercizio e della manutenzione deve comunicare entro sessanta giorni la propria nomina all’ente locale competente per i controlli ( legge 10/91); al medesimo ente vanno comunicate eventuali revoche, dimissioni o variazioni di consistenza o titolarità dell’impianto.
Il nome del terzo responsabile deve essere riportato con evidenza sul libretto di impianto o sul libretto centrale
Obblighi di esercizio ...
Gli impianti di riscaldamento hanno dei limiti di accensione sia per orario che per periodi dell’anno in base a dove è situato l’immobile. Inoltre la media aritmetica delle temperature dell’aria nei diversi ambienti di ogni singola unità immobiliare non deve superare i seguenti valori:
a) 18° C + 2° C di tolleranza per gli edifici industriali e artigianali
b) 20° C + 2° C di tolleranza per tutti gli altri edifici
Per gli impianti di vecchio tipo sono previsti determinati orari giornalieri di accensione e periodo di esercizio
a seconda delle sei zone climatiche individuate su tutto il territorio nazionale in base alla temperatura media registrata durante l’anno (ciascuno dei circa 8.100 comuni italiani appartiene a una di queste zone energetiche). Vi sono inoltre altre regole: l’impianto va acceso dopo le 5 di mattino e chiuso entro le 23 (tranne la zona F) le ore del giorno permesse possono essere frazionate in due o più periodi.
Per conoscere la propria zona di riferimento è possibile rivolgersial Comune oppure consultare la Gazzetta Ufficiale n. 242 del 14 ottobre 1993 riportante l’elenco completo.
Per gli impianti di nuovo tipo, invece, non esistono limitazioni nell’orario. Sono considerati di nuovo tipo i seguenti impianti:
- centralizzati con sistemi ditermoregolazione econtabilizzazione del consumo energetico(obbligatorio dal 30 giugno 2000 in tuttii nuovi edifici con riscaldamento centralizzato)
- con cronotermostato e con un certo rendimento termico previsto dalla legge
- con teleriscaldamento, cogeneratori e altri impianti particolari
L’amministratore deve appendere accanto la caldaia in un luogo ben visibile un cartello riportante nome dell’immobile, comune ed altitudine, zona climatica, periodo annuale e orario di attivazione della caldaia, dati del responsabile dell’esercizio e della manutenzione.
ZONE ENERGETICHE
ACCENSIONE MAX ORE
PERIODI DI ACCENSIONE
A
6
1 dicembre - 15 marzo
B
8
1 dicembre - 31 marzo
C
10
15 novembre - 31 marzo
D
12
1 novembre - 15 aprile
E
14
15 ottobre - 15 aprile
F
nessunlimite
nessun limite
Obblighi di manutenzione ...
Le operazioni di controllo ed eventuale manutenzione dell’impianto termico devono essere eseguite conformemente alle istruzioni tecniche per la regolazione, l’uso e la manutenzione elaborate dal costruttore dell’impianto.
Al termine delle operazioni di controllo e manutenzione dell’impianto, l’operatore ha l’obbligo di redigere e sottoscrivere un rapporto da rilasciare al responsabile dell’impianto che deve sottoscriverne copia per ricevuta.
L’originale del rapporto dovrà essere conservato ed allegato al libretto di centrale o d’impianto. In caso di impianti di riscaldamento unifamiliari, di potenza inferiore a 35 Kw il rapporto dovrà essere conforme al modello dell’allegato H del DPR 21 dicembre 1999.
Elenchiamo alcuni degli adempimenti previsti per la manutenzione ordinaria ( per un elenco completo che tenga conto delle caratteristiche dei singoli impianti consultare interamente la normativa presa in considerazione e le norme UNI):
- per le caldaie con potenza uguale o superiore a 35 Kw si devono eseguire le operazioni di manutenzione almeno una volta all’anno all’inizio del periodo di riscaldamento.
- per le caldaie con potenza uguale o superiore a 350 Kw sono previsti due controlli : uno all’inizio del periodo di riscaldamento, uno a metà dello stesso periodo per controllare il solo rendimento di combustione.
- controllo del consumo di acqua mediante lettura del contatore ogni due mesi
- controllo del serbatoio del gasolio una volta all’anno, prima dell’accensione
- verifica approfondita del serbatoio del gasolio (occorre smontare la caldaia) ogni 5 anni.
- controllo bimestrale del rendimento di combustione percentuale
- pulizia della caldaia ogni volta che la temperatura dei fumi superi di 50° C quella misurata a caldaia pulita.
Per la manutenzione straordinaria possono essere necessarie, a seconda del caso, la relazione tecnica (***)sul modello previsto dal decreto ministeriale del 13 dicembre 1993 e autorizzazione da parte del Comune (silenzio-assenso).
Ogni impianto deve essere munito di un particolare documento il cosiddetto “libretto” sul quale vanno annotate le caratteristiche dell’impianto e tutti gliinterventi di manutenzione e conservazione. Per le caldaie con potenza fino a 35 Kw il documento prende il nome di “libretto d’impianto” (conforme all’allegato G DPR 412 26/08/93),mentre per gli impianti di potenza uguale o superiore a 35 Kw viene chiamato “libretto di centrale” (conforme all’allegato F DPR 412 26/8/93).
Per le nuove installazioni e per le ristrutturazioni o i cambi della caldaia l’installatore deve provvedere alla intestazione e compilazione iniziale del libretto all’atto della prima messa in servizio, previo rilevamento dei parametri di combustione. La ditta installatrice, quando ha completato i lavori di realizzazione dell’impianto termico,
è in grado di verificarne la sicurezza e funzionalità nel suo complesso ed è tenuta a rilasciare la dichiarazione di conformità ( legge 46/90) e ad inviare all’ente competente per i controlli previsti dalla legge copia della scheda identificativa , contenuta nel libretto, firmata dal responsabile dell’esercizio e della manutenzione.
Pergli impianti preesistenti, la compilazione iniziale del libretto, previo rilevamento dei parametri di combustione, nonché la compilazione per le verifiche periodiche deve essere effettuata dal responsabile dell’esercizio e della manutenzione.
I libretti sono composti di più parti tra le quali: descrizione degli apparecchi e delle loro caratteristiche, risultati dei controlli effettuati durante la manutenzione dell’impianto, annotazioni particolari a seconda che l’impianto sia centralizzato o individuale.
POTENZA DELLA CALDAIA
RESPONSABILE DELL’IMPIANTO
MANUTENZIONE
VERIFICHE STRUMENTALI DEL RENDIMENTO DI COMBUSTIONE
inferiore a 35 Kw
(30.100 Kcal/h)
occupante
o
ditta abilitata L. 46/90
ditta abilitata L. 46/90
una volta all’anno
ditta abilitata L. 46/90
una volta ogni due anni
da 35 Kw a 350 Kw
(da 30.100 a 301.000 Kcal/H)
amministratore
o
ditta abilitata L. 46/90
(in possesso di patentino L. 615/66 oltre 232 Kw)
ditta abilitata L. 46/90
una volta all’anno
(salvo indicazioni più restrittive norme UNI e CEI)
ditta abilitata L. 46/90
una volta all’anno
superiore a 350 Kw
(301.000 Kcal/h)
amministratore
o
ditta abilitata L. 46/90
(in possesso patentino L. 615/66)
ditta abilitata L: 46/90
una volta all’anno
(salvo indicazioni più restrittive norme UNI e CEI)
ditta abilitata L. 46/90
due volte all’anno
I controlli ...
I controlli sono affidati ai comuni con più di 40.000 abitanti e alle province per la restante parte del territorio
Le verifiche, necessarie ad accertare l’effettivo stato di manutenzione e di esercizio, devono essere effettuate con cadenza almeno biennale e con onere a carico degli utenti ed anche avvalendosi di organismi esterni aventi specifica competenza tecnica. I risultati dei controlli eseguiti sugli impianti termici devono essere allegati al libretto di centrale o di impianto. Entro il 31 dicembre 2000, e da quella data ogni due anni, gli enti di cui sopra devono inviare alla regione di appartenenza, e per conoscenza al Ministero dell’ Industria, una relazione sullo stato di efficienza, sulle caratteristiche degli impianti termici e sui risultati dei controlli.
Al fine di redigere uncatasto degli impianti esistenti, gli enti locali competenti possono richiedere alle società distributrici di combustibile , che sono tenute a provvedere entro 90 giorni, di comunicare l’ubicazione e la titolarità degli impianti da esse forniti nell’ultimo anno.
Le Sanzioni ...
Accensione dell’impianto in ore o in giorni non consentiti, superamento temperatura massima, mancata manutenzione o compilazione libretto caldaia
da 1 a 5 milioni
Contratto di terzo responsabile difforme dalle norme
1/3 dell’importo del contratto
Mancato adeguamento dell’impianto alle norme di sicurezza (legge 46/90)
da 0,5 a 5 milioni
* DPR 26 agosto 1993 n. 412Gazzetta Ufficiale n. 242 del 14 ottobre 1993
** DPR 21 dicembre 1999 n. 551 Gazzetta Ufficiale n. 81 del 06 aprile 2000
***Decreto del ministero dell’Industria 13 dicembre 1993 Gazzetta Ufficiale n. 297 del 20 dicembre 1993