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Il Portierato e il Portiere

 

Introduzione ...

 

Il codice civile non si occupa di disciplinare il servizio di portierato. L'unica norma che contiene un accenno a tale servizio è l'art. 1117 c.c. e specifica che sono da considerarsi di proprietà comune i locali per la portineria e quelli destinati all'alloggio del portiere. Per il resto il legislatore non ha affrontato questioni importanti come l'instaurazione e la soppressione del rapporto di lavoro del portiere e la relativa ripartizione delle spese. In sostanza: chi paga che cosa? In primo luogo è necessario far riferimento al regolamento di condominio: tale atto potrebbe disciplinare la materia della suddivisione dei costi. In assenza di tale documento o di relativa regolamentazione, la norma di riferimento, quanto meno a livello generale e salvo le precisazioni che si faranno da qui a poco, è il primo comma dell'art. 1123 c.c. a mente del quale le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. In pratica, quindi, ogni condomino dovrà partecipare alle spese inerenti il servizio di portierato ( in quanto, trattasi di prestazione di servizi resti nell'interesse comune) in proporzione al valore millesimale della sua unità immobiliare, ossia sulla base dei millesimi di proprietà ( Tabella A - Generale). Dello stesso avviso, seppur con qualche distinguo,la Cassazione. Secondo i giudici di legittimità, infatti, le spese di portierato in un edificio condominiale, trattandosi di servizio per sua natura tale da assicurare la custodia e “vigilanza dell'intero fabbricato, vanno ripartite tra i condomini alla stregua del criterio dettato dall'art. 1123, primo comma, Codice civile, la cui applicabilità può essere legittimamente negata solo se risulti una contraria convenzione (come espressamente previsto dall'indicata norma) oppure se si accerti che il servizio, per particolari situazioni di cose e luoghi, non può considerarsi reso nell'interesse di tutti i condomini. (Cass. 30 ottobre 1981 n. 5751,  in Codici dell'edilizia, locazioni condominio, Ipsoa). Quindi, si deduce, Lo stato dei luoghi può comportare una diversa decisione sui criteri utilizzati per la ripartizione delle spese , lì dove un singolo o più condomini non dovessero godere dei stessi benefici che ne trae l'intera comunità.

 

Sentenze .... 

 

Le spese di portierato in un edificio condominiale sono a carico di tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle singole unità immobiliari, compresi i proprietari di negozi o magazzini con ingresso diretto dalla pubblica via, salvo diversa convenzione.

Corte app. civ. Milano, sez. 1,24 novembre 1981, n. 1843

 

Le spese di portierato in un edificio condominiale, trattandosi di servizio per sua natura tale da assicurare la custodia - vigilanza dell’intero fabbricato, vanno ripartite tra i condomini alla stregua del criterio dettato dall’art. 1123 primo comma, cod. civ., la cui applicabilità può essere legittimamente negata solo se risulti una contraria convenzione oppure se si accerti che il servizio, per particolari situazioni di cose e luoghi, non può considerarsi reso nell’interesse di tutti i condomini. (Nella specie, il S.C., enunciando il surriportato principio, ha ritenuto che la corte del merito aveva erroneamente sostituito al criterio di cui al primo comma dell’art. 1123 cod. civ., il diverso criterio basato su una ritenuta maggiore utilizzazione del servizio da parte di alcuni condomini).

Cass. civ., sez. Il, 18 febbraio 1986, n. 962

 

Le spese di portierato in un edificio condomìniale, trattandosi di servizio per sua natura tale da assicurare la custodia vigilanza dell’intero fabbrjtuito, vanno ripartite tra i condomini alla stregua del criterio dettato dall’art. 1123, primo comma, cod. civ., la cui applicabilità può essere legittimamente negata solo se risulti una contraria convenzione (come espressamente previsto dall’indicata norma) oppure se si accerti che il servizio, per particolari situazioni di cose e luoghi, non può considerarsi reso nell’interesse dì tutti i condomini. (Nella specie, il S.C., enunciando il surriportato principio, ha ritenuto correttamente applicato l’art. 1123, primo comma, citato dai giudici del merito, che avevano accertato trattarsi di servizio di portierato notturno reso nell’interesse comune, e non dei soli condomini proprietari di autorimesse).

Cass. civ., sez. lI, 30 ottobre 1981, n. 5751

 

Le spese necessarie per la prestazione del servizio di portierato in un edificio composto da più unità immobiliari vanno poste a carico di tutte queste in misura "proporzionale alloro valore", ai sensi dell’art. 1123 cod. civ., a meno che risulti che il servizio non sia svolto nell’interesse comune di tutti gli immobili ovvero alcuno. di essi sia stato convenzionalmente esonerato dall’onere. L’applicazione ditale criterio di ripartizione delle spese non è esclusa dal diverso grado di "utilità" che ciascuna unità immobiliare può trarre 20.— A.L.C. 1998. n. 4.

Pret. Civ. Milano, 9 giugno 1983

In concreto dal servizio del portierato, in dipendenza di particolari circostanze (nella specie, trattavasi di un locale ad uso commerciale con ingresso autonomo e diretto dalla strada, il cui conduttore sosteneva la non ripetibilità nei suoi confronti delle spese per il servizio di portineria, ovvero la loro ripetibilità in misura proporzionale all’uso del servizio).

Pret. civ. Milano, 9 giugno 1983

 

Allorquando una clausola di un regolamento di condominio di natura contrattuale stabilisca, senza distinzioni, che le norme contenute nel medesimo "sono revocabili e suscettibili di modifiche ed aggiunte, purché queste risultino approvate dall’assemblea con le maggioranze necessarie per legge", il giudice del merito, chiamato ad accertare se sia legittima una delibera assembleare maggioritaria con la quale le spese di portierato siano state poste anche a carico dei condomini proprietari dei locali esterni e interrati dell’edificio che una norma di detto regolamento esoneravàThvece dal concorrere a tali spese, non può risolvere il problema, nel senso della illegittimità, esclusivamente sulla base del principio generale secondo cui le norme condominiali sorte per contratto possono essere modificate solo col consenso di tutti i contraenti stessi, ma si deve indagare se la surriferita clausola non deroghi a questo principio, avvalendosi, a tal fine, degli strumenti interpretativi offerti dal codice civile e, in particolare, dall’art. 1367 che impone, nel dubbio, di interpretare le singole clausole "nel senso in cui possono avere qualche effetto, anziché in quello secondo cui non ne avrebbero alcuno", oltre che della valutazione del comportamento complessivo delle parti (art. 1362, secondo comma, cod. civ.) in relazione al pregresso pagamento di quelle spese da parte dei condomini originariamente esclusi.

Cass. civ., sez. Il, 25 marzo 1987, n. 2888

 

In tema di condominio degli edifici, la deliberazione assembleare, la quale, con riguardo alla ripartizione delle spese di portierato, le estenda anche ai proprietari dei vani terranei senza ingresso dall’androne, deve ritenersi affetta da nullità, non mera annullabilità, con conseguente proponibilità della relativa impugnazione in ogni tempo, anche dopo il termine di decadenza fissato dall’art. 1137 cod. civ., qualora, adottata a maggioranza, risulti integrare un riparto di dette spese difforme da quello fissato con regolamento condominiale di natura contrattuale, quale quello predisposto dall’unico originario proprietario dell’edificio e poi di volta in volta accettato dagli acquirenti delle singole porzioni, atteso che le disposizioni ditale regolamento sono modificabili solo attraverso una nuova convenzione conclusa dalla totalità dei condomini.

Cass. civ., sez. Il, 5 ottobre 1983, n. 5793

 

Il giudice può stabilire criteri dì ripartizione delle spese di portierato diversi da quello di cui all’art. 9, secondo comma, della I. n. 392/1978 (900/o a carico del conduttore) nel caso di servizio di portineria espletato — anche per la confermazione dell’immobile al quale esso è destinato — in modo inadeguato e in misura ridotta.

Pret. civ. Torino, 30gennaio 1985

 

In tema dì condominio negli edifici le spese di portierato che siano previste nel regolamento tra quelle di carattere generale, vanno ripartite tra tutti i condomini ai sensi dell’art. 1123 c.c. in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno e indipendentemente dalla maggiore o minore utilizzazione del servizio da parte di condomini proprietari di unità immobiliari site in posizione particolare (nella specie negozi), senza che ne sia configurabile una deroga con riguardo alla mera esistenza di una tabella, allegata al regolamento, per la ripartizione di spese particolari di pertinenza dei soli appartamenti.

Cass. civ., sez. lI, 30 maggio 1990, n. 5081

 

In caso di risoluzione di contratto atipico di locazione per servizio di portierato, il relativo provvedimento è immediatamente
eseguibile col solo preavviso ex art. 608 cod. proc. civ., non dovendo il giudice di cognìzione fissare la data di esecuzione ex art. 56, 1. n. 392/1978, nè potendo riehìedersi la fissazione ditale data al giudice dell’esecuzione.

Pret. civ. Salerno, ord. 25 luglio 1983

 

È legittima la delibera condominiale avente ad oggetto la revoca di una precedente delibera che, senza il consenso unanime dei condomini, modificava le quote millesimali relative alla ripartizione delle spese del servizio di portierato e contenute in un regolamento contrattuale.

Pret. civ. Roma, 17 febbraio 1990

 

Dal momento della costituzione del cosiddetto "condominio di gestione" tra gli assegnatari di alloggi economici e popolari, spetta all’assemblea condominiale il potere di deliberare sull’uso e godimento delle cose comuni e sulla ripartizione delle relative spese, nel rispetto delle norme di legge e di regolamento, con la conseguenza che ove detto condominio assuma direttamente la gestione dei servizi di portierato e di riscaldamento oltre l’ordinaria manutenzione delle parti comuni dell’edificio, la quota variabile di spesa relativa a tali servizi viene legittimamente determinata dagli stessi assegnatari riuniti in assemblea e deve essere corrisposta all’amministratore, anziché all’ente proprietario, con esclusione di eventuali spese generali (come l’assicurazione od altro) ancora sostenute da detto ente.

Casa. civ., sez. Il, 11 agosto 1990, n. 8195

 

La norma contenuta in un regolamento condominiale per la quale "le spese di portierato, luce scala e manutenzione delle medesime sono accollate ai condomini dei laboratori, magazzini, garage, negozi, solo in ragione di un terzo della rispettiva quota millesimale di proprietà" è applicabile anche nei confronti di un istituto di eredito.

Trib. civ. Milano, sez. VIII, 10settembre 1992

 

In virtù dell’istituto della prorogatio l’amministratore dì un condominio di un edificio, cessato dalla carica per scadenza del termine previsto dall’art. 1129 cc. o per dimissioni, continua ad esercitare tutti i poteri previsti dall’art. 1130 cc., attinenti alla vita normale ed ordinaria del condominio, fino a quando non sia stato sostituito con la nomina di altro amministratore. Pertanto, l’amministratore deve continuare a provvedere, durante la gestione interinale, all’adempimento delle incombenze ed attribuzioni previste dall’art. 1130 c.c. e così a riscuotere i contributi condominiali e ad erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni, compreso quello di portierato, con la conseguenza che, in caso di ritardata presentazione delle denunce contributive e di ritardato pagamento dei contributi previdenziali dovuti per il portiere, l’amministratore è tenuto a rivalere il condominio delle somme da questo versate all’Inps a titolo di sanzioni amministrative.

Cass. civ., sez. Il, 25 marzo 1993, n. 3588

 

In tema di locazione di alloggi di edilizia economica e popolare, le modalità di determinazione delle spese per i servizi, come previste dall’art. 19, D.P.R. n. 1035 del 1972 — secondo il quale il canone è costituito, tra l’altro, di una quota per i servizi di custodia e portierato, di pulizia, di riscaldamento, di ascensore e degli altri eventuali servizi derivanti da usi e consuetudini locali, nonché per consumi d’acqua ed energia elettrica relativi alle parti comuni, per contributo fognatura e per l’asporto dei rifiuti solidi; quota fissata dall’Istituto autonomo per le case popolari in relazione ai servizi prestati ed al costo degli stessi calcolato sul complesso degli immobili gestiti — non possono assurgere a linee essenziali caratterizzanti la materia delle locazioni di alloggi di edilizia residenziale pubblica. La norma in oggetto, infatti, non costituice precetto fondamentale, attinente alla configurazione essenziale del rapporto, bensì a disposizione di dettaglio, concernente aspetto specifico della disciplina del rapporto stesso. Ne consegue che, correttamente, il giudice coneiliatore, nell’esercizio del suo potere equitativo, può disattendere la suindicata disposizione, sul rilievo che la volontà delle parti, emergente dal contratto di locazione, appare inequivocabilmente diretta a sostituire al criterio legale della quota fissa proporzionale il diverso criterio convenzionale della quota variabile commisurata all’effettivo importo delle spese di gestione. Siffatta operazione ermeneutica, siccome ispirata a criteri equitativi, si sottrae al sindacato di legittimità.

Cass. civ., sez. III, 12 novembre 1994, n. 9553 

 

Dal momento della costituzione del cosiddetto (condominio di gestione" tra gli assegnatari di alloggi economici e popolari, spetta all’assemblea condominiale il potere di deliberare sull’uso e godimento delle cose comuni e sulla ripartizione delle relative spese, nel rispetto delle norme di legge e di regolamento, con la conseguenza che ove detto condominio assuma direttamente la gestione dei servizi di portierato, di riscaldamento oltre l’ordinaria manutenzione delle parti comuni dell’edificio, la quota variabile di spesa relativa a tali servizi viene legittimamente determinata dagli stessi assegnatari riuniti in assemblea e deve essere corrisposta all’amministratore, anziché all’ente proprietario, con esclusione di eventuali spese generali (come l’assicurazione od altro) ancora sostenute da 4etto ente.

Cass. civ., sez. I, 8 maggio 1995, n. 5023